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“赶作业”式加息，引发市场对美国经济“硬着陆”的担忧。作为对利率高度敏感的行业，美国地产市场将如何演绎，对经济影响几何？最新梳理，供参考。

为何关注地产？利率敏感、上下产业链复杂，是经济的先行指标

美国地产体量虽小，但由于利率敏感、上下产业链复杂，在经济分析中具有重要地位。美国地产投资占GDP比重不足4个百分点，对GDP同比贡献不足0.2个百分点；但地产行业增加值占GDP比重超10%。但是，地产链相关行业占GDP比重接近7%，且紧紧跟随地产景气变化。由于对利率高度敏感，地产投资走势往往领先于其他投资分项变化。因此，地产是经济活动中重要的领先指标之一。

美国地产具有明显的周期往复规律，表现为销售领先于投资，库存变化决定房价走势。历史回溯来看，地产周期跟随利率周期变化的原因在于，新屋销售走势一般领先新屋开工走势1个季度左右，且主要由按揭利率驱动。地产销售中，除了新屋销售外，成屋销售体量更大、占比往往超85%，二者历史走势大体同步。作为地产供需矛盾的直接结果，美国房屋库存变化对房价走势具有较高的解释力。

疫后地产繁荣怎么看？需求旺盛、供应瓶颈下，房价持续上升

疫后地产繁荣，缘于货币财政双重宽松、就业修复大幅增强了居民购房能力，以及疫情对购房意愿的提振。需求端来看，决定地产销售的是购房能力及意愿。疫后低利率、财政刺激及就业高景气下，居民住房购买力大幅提振，新屋销售、成屋销售总计由低点翻倍、升至800万套。疫情对就业生态的重塑，使得居民更愿意去市郊置业，而房价上涨预期的进一步强化，反过来推升了居民的置业热情。

供给瓶颈掣肘地产投资端，以及疫后救济政策下成屋供应受限，使得地产库存降至低位，房价高增。尽管疫后地产销售“火爆”，但供给端的修复进程明显滞后，导致本轮周期明显“异化”。投资方面，受制于原材料紧张及劳动力短缺等，美国地产开工缓慢，拉大供需缺口、新屋库存大幅去化。美国政府在疫情期间连续出台的救济政策，压制了成屋供应，进一步加剧了供需矛盾、推升房价。

在加密货币崩盘的影响下，加密货币借贷巨头Celsius面临危机。高盛据悉正筹集20亿美元计划收购加密货币借贷平台Celsius的不良资产。

《华尔街日报》援引知情人士称，加密货币借贷平台Celsius Network已聘请咨询公司Alvarez & Marsal的重组顾问为可能的破产申请提供建议。

一位知情人士表示，高盛正在评估Web 3加密货币基金、专门研究不良资产的基金以及传统金融机构的兴趣并寻求达成承诺。CoinDesk援引知情人士的话报道称，如果Celsius申请破产，拟议中的交易将允许投资者以潜在的大幅折扣购买这些资产。

截至今年5月，Celsius拥有118亿美元的资产，向客户贷款超过80亿美元。Celsius在6月12日突然宣布将停止从其平台提款，理由是“极端的市场条件”。这一消息引发了市场的担忧，并一度推低比特币价格至20000美元之下。

在Celsius的运作下，Celsius向用户支付高达18.63%的加密货币存款年收益率，然后再把这些加密货币借贷出去，同时，Celsius也向那些把加密资产作为抵押品的人提供现金贷款。Celsius周日称：

“我们希望我们的社区知道我们的目标仍然是，维持流动性和运营稳定，这个过程需要时间。”

Celsius补充称，该公司计划继续与监管机构和官员就暂停提款、掉期和转让进行合作，并致力于寻求解决方案。